Terreno Industrial para venda em Guarulhos / SP, Água Chata

Descrição do Imóvel

ÁREA INDUSTRIAL À VENDA | 37.000 m² | POLO LOGÍSTICO | GUARULHOS/SP

Área industrial estratégica, inserida em um dos principais polos logísticos de Guarulhos, com alta concentração de galpões e operações de grande porte — ideal para desenvolvimento industrial e logístico.
Localização estratégica com acesso direto aos principais corredores rodoviários do estado.

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Área total: 37.000 m²
Topografia: mista
Vocação industrial e logística
Região consolidada com galpões

POTENCIAL DE DESENVOLVIMENTO

Condomínio logístico
Galpões industriais
Centros de distribuição
Operações last mile ou regional

LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA

Guarulhos/SP – principal eixo logístico da Grande São Paulo
Próximo à Rodovia Presidente Dutra
Fácil acesso à Rodovia Ayrton Senna
Conexão com Rodoanel Mário Covas
Acesso facilitado à Marginal Tietê

PRINCIPAIS DISTÂNCIAS

Rodovia Presidente Dutra: acesso imediato
Rodovia Ayrton Senna: ~5 a 10 minutos
Rodoanel Mário Covas: ~10 a 15 minutos
Aeroporto Internacional de Guarulhos: ~15 minutos
Marginal Tietê (SP): ~25 minutos

Pontos Fortes

Área com 37.000 m² (escala para grandes projetos)
Inserido em polo logístico consolidado
Proximidade imediata da Dutra
Acesso rápido à Ayrton Senna e Rodoanel
Região com alta liquidez industrial
Ideal para condomínio logístico ou BTS
Forte potencial de valorização
Demanda ativa por locação na região

Observações do Imóvel

TESE DE DESENVOLVIMENTO

Premissas de Projeto (Conservador / Realista)

Área terreno: 37.000 m²
Taxa de ocupação: ~55% a 60%
ABL projetada: 20.000 a 22.000 m²

PREMISSAS DE LOCAÇÃO

Aluguel projetado: R$ 35 a R$ 40/m²
Média atual de mercado Guarulhos: ~R$ 37/m²
Faixa para ativos novos premium: R$ 36 a R$ 43/m²

PROJEÇÃO DE RECEITA

Cenário Base (Conservador)

ABL: 20.000 m²
Locação: R$ 35/m²
Receita mensal: R$ 700.000
Receita anual: R$ 8,4 milhões

Cenário Otimista

ABL: 22.000 m²
Locação: R$ 40/m²
Receita mensal: R$ 880.000
Receita anual: R$ 10,5 milhões

ESTIMATIVA DE CAP RATE (YIELD)

Premissas de custo (aprox.)

Custo construção: R$ 2.800 a R$ 3.500/m²
CAPEX total estimado:
R$ 60M a R$ 75M (projeto completo)

Resultado esperado

Cap Rate conservador: ~11% a 13% a.a.
Cap Rate estabilizado (premium / BTS): até 14%+

Sobre o Bairro Água Chata

Situado no coração de Guarulhos, o bairro Água Chata é um verdadeiro tesouro escondido. Este bairro vibrante e acolhedor oferece uma combinação perfeita de conveniência urbana e charme suburbano. Com uma variedade de lojas, restaurantes e escolas de alta qualidade, Água Chata tem tudo que você precisa ao seu alcance. A proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos torna este bairro ideal para viajantes frequentes ou profissionais em movimento. Além disso, a área é conhecida por sua comunidade unida e vizinhança segura, proporcionando um ambiente ideal para famílias e jovens profissionais. Se você está procurando um lugar para chamar de lar que oferece tranquilidade sem sacrificar a conveniência, Água Chata é o lugar para você. Venha experimentar a vida neste bairro dinâmico e acolhedor - você vai adorar viver aqui!

Situado a poucos passos do Shopping Bonsucesso, o bairro Água Chata é um paraíso para os amantes de compras e gastronomia. A área também abriga uma variedade de escolas renomadas, como EPG Elis Regina, EPG Dr. Almir Nogueira, Escola Estadual Lindamil Barbosa de Oliveira, EE AGOSTINHO CANO, EPG Vicente Ferreira Silveira, Doutor, EPG Pimentas e EPG Jeanete Beauchamp, Professora. Essa diversidade de instituições educacionais torna o bairro ideal para famílias com crianças em idade escolar.

Além disso, Água Chata está convenientemente localizado perto de várias opções de serviços e lazer. Você pode facilmente fazer suas compras no Mercado Dinamarca ou no MERCADINHO CANAÃ. Para os amantes da música, a região oferece excelentes opções como Ser na música - escola de música e Davi Galvão Aulas de Música.

O bairro também conta com a Universidade Bras Cubas para aqueles que buscam oportunidades educacionais superiores. Para as necessidades diárias, o bairro possui facilidades como a Atlanta Auto Peças - Guarulhos e o Posto De Saude.

Para os amantes da natureza, o Parque municipal professor Octávio Lopes de Oliveira oferece um refúgio verde dentro da cidade. Venha viver em Água Chata e experimente a conveniência urbana combinada com uma atmosfera acolhedora e comunitária!